上海自贸区建设逐步深入 外高桥业务深耕正当时

  近日，关于中国（上海）自由贸易试验区(以下简称“自贸区”)改革深化推进的预期逐步升温，起因在于中国人民银行行长周小川在4月9日曾表示，自贸区建设是一项重要的国家战略，人民银行将全力配合做好自贸区建设的各项工作。这份令市场参与者颇感振奋的表态发生于周小川在自贸区调研期间。有关注自贸区概念的市场分析人士指出，这意味着自贸区规划总体方案中提到的金融服务行业扩大开放，有望近期实现突破。

  在自贸区改革为整体经济环境带来宏观变革的同时，许多概念相关的上市公司也在这次改革浪潮中逐浪前行，这些公司来自于地产、航运、商贸、物流等诸多行业。作为自贸区实质性的开发主体外高桥（600648），则又是逐浪者中的佼佼者。近日，外高桥发布公告，就市场普遍关注的物业资源储备情况做出了详细披露，让市场看到了这家公司在自贸区内丰厚的资源和巨大的发展潜力。

  身处自贸区

  物业资源占尽地利

  自贸区若只从土地规模来讲，区域范围并不算大，涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积仅为28.78平方公里。土地的稀缺性在自贸区挂牌成立后已经逐步显现。

  以外高桥公司及自贸区管委会迁址为例，2013年10月25日外高桥发布迁址公告，公司腾出自用物业大楼，整体出租给花旗银行等金融机构，上市公司搬迁至森兰区域一座废旧仓库办公；2013年11月，自贸区管委会也宣布迁址，将办公地址从位于外高桥保税区的管委会大楼搬迁至土地相对充足的洋山保税区，从而为拟入驻企业腾出土地。这两次迁址从侧面说明了自贸区范围内土地需求的旺盛程度。

  受此影响最显著的就是自贸区范围内土地价格及物业价格的升温。半年来，包括外高桥保税区、外高桥保税物流园区在内的区域地价和租金水平均已出现明显上升。而根据此次外高桥关于物业资源储备情况公告中披露的数据显示，公司在寸土寸金的自贸区及其周边拥有丰富的物业资源。

  仅以自贸区内的物业资源计量，公司已建物业中位于外高桥保税区中的厂房仓库有238万平方米、商办22万平方米；位于外高桥保税物流园区的厂房仓库有14万平方米、商办3917平方米。在建物业中，公司拥有位于外高桥保税区中的厂房仓库19万平方米、商办3万平方米；位于外高桥保税物流园区的厂房仓库22万平方米。未建物业中，公司则拥有位于外高桥保税区中的厂房仓库91万平方米，商办113万平方米。

  在自贸区区域内的已建、在建、未建物业地上面积合计达到522万平方米，占整个自贸区地理疆域的18.14%。全部已建、在建、未建的物业资源规模合计达到752万平方米，在自贸区建立后的整个区域地价重估过程中，外高桥无疑成为受益最为显著的上市公司之一。

  这些利好也开始慢慢反应到了企业的经营数据中，根据外高桥在2014年3月公布的业绩快报显示，2013年度公司实现营业利润75396万元，比上年同期增长25.85%，归属于上市公司股东的净利润54451万元，比上年同期增长23.56%。

  立足长远

  大手笔谋篇布局

  占据如此地利的外高桥，也没有掩饰自己在这场浪潮中的雄心壮志。

  2012年以来，外高桥对森兰地块及物流园二期的开发进度明显加快，大量的在开发资源在2013、2014年以后陆续达到可转让状态。公司在利用自有资金推进项目开发的基础上，进一步运用资本市场的力量提速自身发展升级的脚步。

  2013年底，外高桥着手推进非公开发行股票项目，公司在募资预案中明确指出，公司在探索中国（上海）自由贸易试验区的关键进程中承担了特殊而重大的历史使命。公司将紧紧围绕“面向世界、深耕亚太、服务全国”的战略要求和上海“四个中心”建设的战略任务，力争将外高桥保税区和外高桥保税物流园区打造成政策最开放、投资最自由、功能最丰富、贸易最便利、制度最健全、运作最高效的自由贸易园区。

  公司拟通过募资，定向建设跨国公司地区总部平台、专业物流平台、亚太分拨中心平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台等五大平台。这五大平台由30个子项目组成，计划建设30栋高标准的办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套基础设施，总建筑面积81.98万平方米，计划投资额高达26亿元人民币。这些子项目主要分布在外高桥保税区和外高桥物流园区二期地块，项目建成后将主要满足跨国公司、国际采购及分拨企业、大型物流企业、高端服务企业以及高端进口产品展销商的经营需要。它们不但在地理上全部处于自由贸易区辐射范围之内，也在职能上符合自贸区定位转变和产业升级的变革需求。

  公司在募资预案中这样写道：“本次非公开发行募集资金投资项目完成后，公司资本实力显著增强、核心竞争力全面提升，有利于公司经营管理模式及主营业务结构将进一步优化，符合公司长远发展需要及股东根本利益。”

  2014年3月，外高桥成功获得了中国证监会关于此次非公开发行股票的核准批文。

  务实深耕

  灵活合作提速开发

  然而，目前外高桥区域的发展并不是没有瓶颈。整个区域事实上面临着从传统的港口贸易型区域向现代综合服务型区域转变的过程。除了政策红利等软性环境要做好之外，区域内也需要更多的商业用地和办公楼等硬件设施与之相配套。但现有的办公写字楼主要集中在外高桥保税区北地铁站附近，处于杨高北路、港九路、马吉路和富特北路之间的方形地带，这个商务办公建筑群中的建筑大多建成于上世纪90年代，已不能满足今日大量企业入园之需求。

  外高桥今年迅速做出了应对这种局面的行动，为提速商办开发建设的步伐，2014年4月，外高桥与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。

  根据协议，上海招商置业与上海外高桥共同出资设立项目公司，注册资本金为3000万元人民币，上海招商置业持有60%股权，上海外高桥持有40%股权。外高桥委托该项目公司对森兰外高桥D1-4、D04-04商业金融业和商务办公用地进行工程建设。这两幅地块，紧临自贸区。其中，D1-4地块土地面积为5.11万平方米，综合容积率为4.0,D04-04地块土地面积为2.79万平方米，综合容积率为3.0。

  招商地产称,此次通过与外高桥合作的方式进入自贸区，其写字楼和商场建成后，将极大的改善自贸区的商务配套不足的现状。

  外高桥方面则表示，通过引进招商置业公司，有助于公司缩短项目前期开发周期，减轻项目开发的资金压力，促进合作双方优势互补、利益双赢，加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能。

  储备丰厚

  土地利用仍存潜力

  在关注外高桥公司一系列日常经营动作的同时，投资者同样关心公司未来发展的后劲。市场分析人士认为，在自贸区建设稳步推进的状况下，回到公司公布的物业资源数据，至少有两方面能决定公司未来持续经营的能力，一是公司的在建物业与未建物业资源的规模。再则是公司目前土地储备的结构是否蕴含着未来升值的可能。

  从公司储备规模看，目前公司已建物业地上建筑面积317万平方米，在建物业地上建筑面积115万平方米，未建物业地上建筑面积320万平方米。公司在建及未建的储备物业地上建筑面积共435万平方米，超过目前已建物业规模。

  从用途价值不同来划分，商办用地和住宅用地的单位租价水平要高于厂房仓库用地。目前公布的在建及未建的储备物业商办用地地上面积共187万平方米，在建及未建的储备物业住宅用地地上面积64万平方米，二者占整个在建及未建物业面积的58%，土地储备结构有着相对不错的质量。

  增加服务业比重是自贸区的未来发展的重要方向，从传统货物贸易向服务贸易、离岸贸易等多种新型业态发展是一种明显趋势。随着自贸区职能升级和产业调整，届时会在客观上要求区域内土地的性质和利用方式做出相应的规划调整。目前外高桥在自贸区内拥有颇具规模的已开发和未开发土地资源，传统的厂房仓库用地在土地存量中仍占有不小的比重，如果公司在未来能够结合自贸区发展需求进一步合理配置土地性质结构，盘活存量资源，那么外高桥在将来的土地后续利用上仍会具有非常值得挖掘的潜力。